التجمع الخامس

تعتبر مدينة القاهرة الجديدة واحدة من اهم المناطق العمرانية حاليا في مصر، واستطاعت القاهرة الجديدة وتحديدا التجمع الخامس ان تكون واحدة من اهم المناطق الحيوية داخل القاهرة الكبرى، ومع تغير الخريطة الجغرافية للقاهرة خلال العقود القليلة الماضية، ظهر التجمع كمنطقة لا تُشترى فيها وحدة فقط، بل يشترى فيها لوكيشن ذكي، واسم مطور، وفرصة استثمار، واسلوب حياة كامل.

تاريخ نشأة القاهرة الجديدة والتجمع الخامس

القاهرة الجديدة من مدن الجيل الثالث، وتأسست وفقا للقرار الجمهوري 191 لسنة 2000، وجاء انشاؤها بالتوازي مع تطوير شبكة الطرق وعلى رأسها الطريق الدائري الذي يهدف لربط مناطق القاهرة الكبرى وتسهيل الحركة حولها.
في نفس الفترة طرح تصور انشاء تجمعات عمرانية حول الطريق الدائري، وتمت تسميتها
التجمع الاول.
الثاني، الثالث.
الرابع، والخامس.
وكان التقدير ان يستوعب كل تجمع نحو 200 الف نسمة، وبمرور الوقت تغيرت فلسفة التنفيذ فبدلا من كونها مناطق موجهة للقدرات المادية الاضعف، ظهرت فرص الاستثمار الخاص عبر الكمبوندات والمشروعات المتوسطة وفوق المتوسطة والفاخرة، خاصة مع ارتفاع تكلفة توصيل المرافق والخدمات في منطقة ترتفع عن سطح البحر بنحو 180 متر، ما جعل البنية التحتية اكثر كلفة.
ومن هنا بدأت القاهرة الجديدة والتجمع الخامس في التشكل بصورتها المعروفة اليوم، مدينة كبيرة تتضمن مستويات سكنية متعددة، من الاقتصادي حتى الفاخر، وبجانبها نشاط تجاري واداري وتعليمي ضخم.

الموقع الجغرافي والتقسيم الداخلي للتجمع

العميل لا يبحث عن التجمع ككتلة واحدة، بل يسأل هل المكان يخدم محاور حركتي؟ هل انا قريب من شارع التسعين؟ هل انا على محور رئيسي؟ هل انا قريب من الجامعة الامريكية AUC؟ هل انا في منطقة ريسيل قوية؟

التجمع الخامس من الداخل احياء ومناطق اسماؤها صارت علامات

التجمع الخامس يتكون من عدة احياء ومناطق اشهرها الحي الاول حتى الحي الخامس، غرب الجولف، الشويفات، الدبلوماسيين، النرجس، الياسمين، البنفسج، وجنوب الاكاديمية، وغيرها، اما شارع التسعين (الشمالي والجنوبي) فهو المحور الاشهر داخل القاهرة الجديدة، ويمثل الشريان التجاري والاداري الذي يضم مراكز مالية، انشطة تجارية، ومناطق خدمية كبرى.

المربع الذهبي Golden Square لماذا هو الاعلى سعرا؟

Golden Square ليس مجرد اسم تسويقي، بل مفهوم لوكيشن داخل التجمع منطقة قريبة من قلب الخدمات، وقريبة من نوادي التجمع الكبرى، وتتمتع بسهولة وصول لشارع التسعين الشمالي، وتاريخيا هي من اعلى مناطق الطلب في السكن والريسيل، لذلك غالبا ما ترى فيها مشروعات قوية، وكثافة خدمات، ومعدلات اعلى في اعادة البيع مقارنة بمناطق ابعد عن محاور الحركة.

محور جمال عبد الناصر ومحور محمد نجيب من يفضل واجهة الطريق؟

هذه المحاور اصبحت مهمة لانها تختصر زمن الحركة داخل القاهرة الجديدة وتربط مناطق متعددة ببعضها، كثير من المشترين يفضّلون الكمبوندات القريبة من المحاور لسببين سهولة الدخول والخروج، وارتفاع الطلب على الايجار (خصوصا لمن يعملون او يدرسون داخل نطاق القاهرة الجديدة).
في المقابل، من يبحث عن هدوء اعلى قد يفضّل كمبوند داخل العمق بعيدا عن الضوضاء، حتى لو خسر جزءا من ميزة الوصول المباشر للطريق.

القرب من العاصمة الادارية حلقة الوصل بين التجمع والعاصمة

ميزة القاهرة الجديدة انها الاقرب منطقيا للعاصمة الادارية من داخل شرق القاهرة، لذلك ظهرت مناطق ومشروعات تُسوّق باعتبارها حلقة وصل بين التجمع والعاصمة، مستفيدة من شبكة الطرق (الدائري، الدائري الاوسطي، طريق السويس، طريق القاهرة-العين السخنة) ومن محاور داخلية مثل التسعين الشمالي والجنوبي.

سمعة المطور العقاري Developer Trust

في العقارات، العميل يشتري اسم المطور قبل الوحدة، لذلك جزء كبير من قرار الشراء في التجمع الخامس مرتبط بثلاثة اسئلة بسيطة
هل المطور سلم مشروعات سابقة فعلا؟
2. هل يلتزم نسبيا بمواعيد التسليم؟ 3) كيف تبدو جودة التشغيل والصيانة بعد التسليم؟
داخل القاهرة الجديدة ستسمع دائما اسماء عمالقة لها ثقل في قرار الشراء مثل بالم هيلز، ماونتن فيو، سوديك، لافيستا، صبور، واعمار، وغيرهم، وجود اسم قوي لا يعني ان كل مشروع مثالي، لكنه عادة يقلل مخاطرة التنفيذ، ويرفع ثقة الريسيل، ويساعد في اعادة البيع او الايجار لاحقا.

كيف تقيس ثقة المطور بسرعة؟

راجع سابقة الاعمال المسلّمة، اسأل عن تجربة السكان في الصيانة وادارة المجتمع، دقق في بنود العقد، وحدد هل المشروع يُدار بعد التسليم ام يترك السكان وحدهم، هذه التفاصيل هي التي تصنع الفارق الحقيقي بين كمبوند يعيش عمره 10 سنوات بكرامة وكمبوند يشيخ مبكرا.

حالة الاستلام

كمبوندات استلام فوري (او مراحل جاهزة)

مناسبة لمن يريد سكن عاجل، او مستثمر يريد دخل ايجار سريع، ميزة الاستلام الفوري انك ترى المنتج على ارض الواقع تشطيب، لاندسكيب، خدمات، تشغيل، فيقل عنصر المفاجآت.

كمبوندات تحت الانشاء (او اطروحات جديدة)

مناسبة لمن يبحث عن اقل سعر نسبي عند الشراء، واطول فترة سداد، وفرصة نمو اعلى حتى وقت الاستلام، لكنها تتطلب صبرا، وتقييم ادق لجدية التنفيذ وسمعة المطور، والتاكد ان سوف يتم التسليم في الموعد المتفق عليه

ما الذي يرفع سعر المتر في التجمع؟

المنطقة (Golden Square عادة اعلى)، القرب من التسعين وAUC، اسم المطور، حالة الاستلام، نوع الوحدة (شقق/تاون/فلل)، وجود خدمات تشغيل فعلي، وقوة الريسيل داخل الكمبوند، عدد الوحدات في الكمبوند، الخدمات، الصيانة والمتابعة بعد التسليم، على سبيل ال

اقل مقدم حجز 5% الى 10%

في الاطروحات الجديدة غالبا ستجد مقدمات تبدأ من 5% او 10% (وقد تختلف حسب المرحلة ونوع الوحدة)، القاعدة العملية كلما قل المقدم، زادت اهمية التأكد من بنود الغرامات، وجدول الدفعات، ونسبة الزيادة السنوية (ان وجدت).

اطول فترة سداد من 8 الى 14 سنة

كثير من المشروعات تحت الانشاء تقدم خطط سداد طويلة قد تصل الى 8 او 140 سنوات، بينما الاستلام الفوري عادة تكون مرونته اقل او اقصر زمنيا.

الخدمات واسلوب الحياة ( نقطة هامة جدا)

العميل يشتري مجتمعا وليس جدرانا، والتجمع الخامس يمتاز بالقوة في هذا الجانب لانها تجمع بين التعليم، والاعمال، والترفيه، والمساحات الخضراء، وشبكة طرق متطورة.

التعليم الجامعة الامريكية AUC والجامعات المحيطة

من اهم عوامل الطلب الدائم في التجمع وجود مؤسسات تعليمية كبيرة، وعلى رأسها الجامعة الامريكية بالقاهرة AUC، ومعها الجامعة الالمانية، والكلية الكندية الدولية CIC، وجامعة المستقبل، واكاديمية الشرطة، هذا يخلق طلب ايجار مستمر ويرفع قيمة مناطق معينة قريبة من هذه النقاط.

المدارس الدولية

التجمع يقصده عدد كبير من المدارس الدولية واللغات، ما يجعل بعض الاسر تعتبره قرار حياة وليس انتقال سكني فقط، لان تعليم الابناء جزء اساسي من معادلة السكن.

الترفيه والخدمات مولات، نوادي

داخل التجمع ستجد مولات وانشطة تجارية، نوادي رياضية، ومساحات خضراء داخل كثير من الكمبوندات، وجود نادي قريب، او مول خدمي، او منطقة ممشي، ليس رفاهية فقط، بل عامل يرفع قابلية التأجير والريسيل.

الخصوصية والامان

ميزة الكمبوندات في التجمع ليست السور فقط، بل منظومة الامان والتشغيل، بوابات منظمة، حراسة، كاميرات، وادارة دخول وخروج، كلما كانت المنظومة احترافية، ارتفع الاحساس بالقيمة وارتفع سعر الايجار واعادة البيع.

لماذا التجمع من اقوى مناطق النمو؟

لان الطلب فيه متنوع وليس موسميا طلب سكني لعائلات، طلب ايجار لطلاب وموظفين، طلب تجاري واداري بسبب توسع الاعمال، وطلب ريسيل مستمر في مناطق بعينها، ومع كل تطوير في الطرق والمحاور، تتحسن معادلة الزمن في الحركة، فتزداد جاذبية المنطقة.

اكثر مناطق الريسيل طلبا (قاعدة عملية)

عادة ترتفع قوة اعادة البيع في المناطق القريبة من التسعين، المناطق القريبة من AUC، مناطق الخدمات المكتملة، والكمبوندات ذات التشغيل القوي واسم المطور الثقيل، بينما المناطق الابعد قد تكون افضل سعريا عند الشراء، لكن تحتاج وقت اطول حتى تصل لنفس سرعة الريسيل.

اهم المطورين واهم المشاريع في التجمع والقاهرة الجديدة

القاهرة الجديدة تضم مشاريع كثيرة جدا، لكن هذه امثلة عقلانية على نوعية المشاريع التي تستخدم كمراجع عند العملاء (سكني، مختلط الاستخدام)، مع اختلاف توافر الوحدات من وقت لآخر
اعمار مشاريع سكنية قوية وسمعة تشغيل وادارة.
بالم هيلز مشروعات معروفة في شرق وغرب القاهرة وسمعة قوية في التخطيط المجتمعي.
ماونتن فيو مشروعات تعتمد على هوية تصميمية واضحة ومراحل متعددة.
سوديك مشروعات ذات تخطيط مميز واهتمام بالتفاصيل والخدمات.
صبور من الاسماء المؤثرة تاريخيا في تخطيط وتنفيذ مشروعات بشرق القاهرة.
لافيستا اسم قوي في التطوير مع حضور ملحوظ في المجتمعات السكنية (بحسب المشروع والمنطقة).
وبجانب المطورين، يوجد داخل التجمع علامات مكانية ومجتمعات سكنية معروفة تاريخيا مثل القطامية هايتس، ليك فيو، ارابيلا، ميراج سيتي، كايرو فيستيفال سيتي، وغيرها.
ومن اهم الشركات المتاحة في قلب التجمع الخامس في الوقت الحالي هي شركه The Waterway Developmentsوطرحها للمشروع الاحدث حاليا وهو كمبوند ووتر واي ايست التجمع السادس
والطرح الاحدث في المشاريع هو لاش فالي القاهرة الجديدة بأقساط ووحدات مميزة

التجمع السادس وعلاقته بالتجمع الخامس (والجولدن سكوير)

داخل السوق العقاري ستسمع كثيرا عن التجمع السادس كامتداد عمراني مرتبط بالقاهرة الجديدة ونطاق التجمع الخامس، وانه جزء من التوسع الطبيعي لشرق القاهرة، كذلك ستسمع استخدام مصطلح Golden Square بشكل واسع كمسمى تسويقي لمنطقة مركزية داخل التجمع ذات طلب مرتفع.
التجمع السادس ينظر له في السوق كامتداد جزء مرتبط بمنظومة التجمع الخامس من حيث المنطق الجغرافي والتوسع، وكثير من المسوقين يربطون بعض مناطقه بمفهوم Golden Square تاريخيا وتسويقيا.